日前，

宿迁市国土资源局发布

《关于开展农村宅基地“三权分置” 试点助力乡村振兴建设的指导意见（试行）》

宿迁农村宅基地政策要有新变化！

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　　关于开展农村宅基地“三权分置” 试点助力乡村振兴建设的指导意见（试行）

　　各县局、市局各分局：

　　根据2018年中央一号文件要求，深化农村宅基地制度改革，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的实现形式，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地使用权和农民房屋使用权，根据相关法律法规，结合我市农村宅基地存量面积大、利用潜力高的现状，进一步促进农村闲置宅基地的合理高效利用，释放宅基地（房屋）的资产红利，制定本指导意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想

　　深入贯彻落实党的十九大、十九届三中全会、中央一号文件精神以及中央、省委、市委农村工作会议精神，坚持稳中求进、进中争先工作总基调，以新发展理念为指引，按照高质量发展的要求，统筹推进宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革任务，坚持维护农民的土地权益、保障农民公平分享土地增值收益，增加农民财产性收入，为承接资本、人力、技术等要素返乡下乡创造条件，加快实现更高质量更加全面发展。

　　（二）基本原则

　　1.集体所有制不突破。在守住“农村土地集体所有制性质不改变”的基础上，坚持顶层设计和基层创新相结合，积极实践，大胆创新，先行先试。

　　2.保障集体成员合法权益。以实现好、维护好、发展好集体成员宅基地合法权益为指引，充分尊重农民意愿，保障农民对宅基地的各项权益。

　　3.促进宅基地放活使用。完善宅基地权能，探索宅基地权益多种实现形式，严禁违法占地、违规建设。对城镇规划建设用地红线范围内的宅基地统一管理，实施集中居住；城镇规划建设用地红线范围外，以落实“一户一宅”为重点，结合特色村居建设推行农村更新改造，确保宅基地在布局上更紧凑、在利用上更科学、在结构上更优化，使改革成果惠及广大农民。

　　二、试点目标和范围

　　（一）试点目标

　　深入探索农村宅基地“三权分置”的有效实现形式，落实宅基地集体所有权、稳定农户宅基地资格权、适度放活宅基地使用权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用。通过试点探索形成适合我市市情的宅基地三权分置改革制度，建立层次分明、结构合理、保护有力的“三权分置”格局和规范高效的“三权”运行机制，让农民成为改革的积极参与者和真正受益者，促进农村土地资源合理利用，助力乡村振兴建设。

　　（二）试点范围

　　在市区范围内开展试点工作，各区可以优先选择部分规划明晰、用地矛盾少、产业基础好、群众热情高的乡村（1-2个村组），开展宅基地“三权分置”改革工作，鼓励各区探索宅基地所有权、资格权和使用权取得、保留、注销、恢复及权益保障的实现路径。

　　三、试点任务和要求

　　（一）明确宅基地集体所有权

　　农村集体经济组织对本集体内部宅基地依法享有占有、使用、收益和处分的权利；依法享有对本集体的村庄用地进行合理规划、管控和开展生产生活的权利；集体经济组织依法监督宅基地流转和使用，在宅基地流转、征收时依法组织民主协商和决策监督权能。

　　（二）探索宅基地农户资格权

　　农村集体经济组织成员依法享有取得宅基地的权利，对宅基地依法享有长期、稳定占有和使用，并依法享有参与分配宅基地流转收益的权利。

　　1.资格权的认定。依照“按人核算、按户审批”的宅基地分配模式，参照《江苏省土地管理条例》规定，人均耕地超过1亩的村小组，户均宅基地面积不得超过200平方米；人均耕地不足1亩的村小组，户均宅基地面积不得超过135平方米。依法批准的宅基地享有资格权。

　　2.资格权的退出。对有退出意向但又不想彻底失去宅基地的，可采取“留权不留地”的方式保留资格权。对集体经济组织无力回购的，可以以行政区域为单位开展宅基地退出收储工作，收储资金可以通过财政、融资、抵押贷款等方式筹措。

　　3.资格权人的权益保障。资格权人自行依法盘活利用宅基地及农房的，集体经济组织不得参与收益分成；集体经济组织对宅基地统一盘活利用的，资格权人依法享有参与分配收益的权利（具体分配模式由全体资格权人与集体经济组织统一协商确定）。

　　（三）适度放活宅基地合法使用权

　　在符合法律、规划的前提下，按照自愿偿、“户有所居”、房地一体的原则，允许通过转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权及地面建筑物（构筑物），禁止城镇居民到农村购买宅基地建房，其中转让、互换、赠予只能在本集体经济组织成员之间进行，出租、抵押、入股、继承可以在非本集体经济组织成员之间进行。探索颁发农村宅基地“三权分置”不动产权登记证书，在宅基地与农房不动产登记证书上标记明确宅基地所有权人、宅基地资格权人、使用权租赁人、租赁期限，放活农房使用权和宅基地使用权。在符合规划的前提下，经区政府（管委会）批准，允许通过宅基地整治腾出的建设用地转为集体经营性建设用地盘活利用。

　　1.自行开发使用宅基地。在不改变农村集体土地所有权和宅基地使用权的前提下，鼓励城镇和乡村居民利用自有和闲置农房院落发展富有乡村特色的民宿、农家乐和养生养老基地。

　　2.宅基地使用权流转。农村宅基地使用权流转不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格。受让人在流转期限内依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益和处分权利。

　　（1）流转要求。①流转前提：产权清晰、符合相关规划要求、符合产业政策和土地供应政策。②流转期限：出租流转期限不得超过20年；入股、抵押流转期限不得超过30年。③流转范围：对规划保留或已完成农村更新改造的村庄，允许宅基地使用权依法实施流转；对规划不予保留的村庄，限制跨集体流转使用。

　　（2）流转方式。①对内流转：鼓励农户通过集体组织内部置换的方式流转宅基地使用权；②对外流转：在保障“户有所居”的前提下，鼓励宅基地所有权人（或资格权人）对宅基地及地上建筑对外出租，或与外来投资主体合作建设经营；③在符合法律规范前提下，允许宅基地使用权可以进行抵押融资，以及依法再次流转。

　　（3）流转用途。①用于公益事业、基础设施和公共服务项目。可以采用拨用的方式供应公益事业、基础设施和公共服务设施用地（污水处理、交通设施、水电气等生活配套、党群服务、教育医疗、文化体育、健康养老等项目用地）。②建设改善农民群众住房条件项目。经区政府（管委会）批准，集体经济组织可以在流转的宅基地上，采取“统规代建”和“统规自建”的方式，选址建设改善农民群众住房条件项目，引导农民集中居住。严禁建设别墅大院和私人会所，严禁对外出售住房，严禁城镇居民购买或自建。③发展乡村产业。集体经济组织为主体按照土地、城乡规划要求和用地标准，进行整村统一规划、统一管理，用于发展乡村二、三产业，鼓励集体经济组织引入市场机制，采取出让、入股联营等方式发展乡村二三产业（乡村旅游及配套产业、农事体验、农产品开发、农贸商业、金融物流等农村新产业新业态）。④复垦整理为农业用地。对纳入到土地整治搬迁复垦区域的宅基地，进行集中复垦整理，所形成的新增耕地由村集体经济组织统一经营管理，壮大集体经济组织，原宅基地资格权人享有优先承包经营权。

　　（4）流转管理。宅基地使用权流转可以通过自行协商和公开挂牌的方式流转。①自行协商流转：由流转双方持相关资料向当地村（社区）、镇人民政府（街道办事处）书面申请，经审核公示后，签订三方流转协议（流转双方及鉴证方），流转双方持申请书、协议、支付凭证及权属证明报市国土部门办理登记备案手续。②公开挂牌流转：宅基地资格权人或集体经济组织持相关资料向当地村（社区）、镇人民政府（街道办事处）书面申请，镇人民政府（街道办事处）设定受让人资格条件后依托农村产权交易平台或政府部门指定的其他平台交易流转。成交后签订三方流转协议（流转双方及鉴证方），流转双方持申请书、协议、支付凭证及权属证明报市国土部门办理登记备案手续。

　　3.探索宅基地使用权空间位移。为提高区位优势或者将零散的宅基地进行归并整合，在宅基地流转用于乡村产业和公益事业发展，以及基础设施、公共服务设施和改善农民群众住房条件项目建设中，鼓励各地探索宅基地使用权空间位移。在符合土地规划和城乡规划前提下，通过利用城乡建设用地增减挂钩、同一乡镇范围内村庄建设用地布局调整试点等政策，编制拆旧（区位条件差、零散的宅基地）建新区（拟用于开发建设的区域）实施方案，报经省自然资源厅批准后，实现拆旧建新位置和面积互换，以此实现宅基地使用权空间位移，提高宅基地流转使用效率和流转收益。

　　四、保障措施

　　（一）加强组织领导

　　农村宅基地“三权分置”改革事关广大农民群众的切身利益，事关农村的繁荣发展，事关农村的和谐稳定，是夯实宅基地保障功能、增加农民财产性收益、提高资源配置效率的重要举措，也是落实市委市政府关于推动城乡建设发展工作要求的重要措施，各分局要高度重视，加强组织领导，深入贯彻落实。

　　（二）落实工作责任

　　各分局要加强政策研究，深入细致调查各村镇宅基地利用现状、闲置及流转使用情况，积极探索开展农村宅基地流转和有偿退出工作。有条件的中心村可以参照城镇地价动态监测和基准地价体系建设探索宅基地基准地价编制，促进宅基地用益物权的实现，保障农村集体土地资产保值增值，促进富民增收。

　　（三）加强试点总结

　　依托宿城、宿豫等区农房不动产登记试点工作加强权属登记经验总结，广泛听取群众意见，充分尊重群众意愿，深化农村宅基地产权制度改革，把解放思想、改革创新、大胆探索贯穿到各项工作中去，将宅基地三权分置改革到实处，切实保护农民土地权益、维护社会和谐稳定、助力乡村振兴战略实施。鼓励各县参照本意见执行。

 

宿迁市国土资源局

2018年11月19日