2019年宿城将实施17个地块、134万多平方米

棚改房屋征收！

目前，棚户区改造工作正如火如荼地进行！

关于国有土地上房屋征收的政策

这些你需要了解！

　　房屋征收系列解读

　　宿迁市区国有土地上房屋征收政策问答

　　关于宿迁市区房屋征收，新一期政策问答来了！

　　什么是货币补偿？

　　货币补偿是指在征收补偿中，征收当事人经协商，被征收人放弃房屋产权，由征收部门按市场评估价格对被征收房屋的所有权人以货币形式给予补偿的行为。

　　如何确定被征收房屋的货币补偿金额？

　　货币补偿金额应当根据被征收房屋的房地产市场评估单价和被征收房屋的合法建筑面积确定。对大于房屋合法建筑面积的合法土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被征收房屋所在区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。

　　什么是房屋产权调换？

　　房屋产权调换是指征收部门用政府建造或购买的房屋产权与被征收房屋进行产权调换，并按被征收房屋的评估价和调换房屋的评估价进行差价结算的行为。产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定。产权调换房屋为经济适用住房或政府其他种类定销商品房的，其价格按政府或物价部门有关文件执行，不再另行评估。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当根据改建地段规划提供改建地段或者就近地段的房屋。因旧城区改建征收非住宅房屋，被征收人要求在改建地段进行产权调换的，如改建地段不具备产权调换条件，房屋征收部门可在其他地段提供调换房源；如确因客观条件限制无法提供产权调换房源，则实行货币补偿。

　　如何结算产权调换房屋的差价？

　　产权调换房屋的评估价低于被征收房屋评估价的，由征收部门向被征收人支付差价。产权调换房屋的评估价高于被征收房屋评估价的，由被征收人向征收部门支付差价。

　　被征收房屋的建筑面积以什么为准？

　　被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证及2003年航拍图的记载为准。如被征收房屋尚未领取产权证件但有《建设工程规划许可证》的，在该许可证核准的范围内，据实确定该房屋的建筑面积。阁楼净空高度在2.2米（含）以上的部分计入建筑面积。

　　如何界定被征收人仅有一处住宅？

　　仅有一处住宅是指具有本市常住户口，在本市范围内被征收人除被征收房屋外没有他处住宅、且实际居住。

　　征收产权不明或产权人下落不明的房屋如何补偿？

　　被征收房屋有下列情形的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告3天。1、产权不明；产权人下落不明;产权人死亡，无继承人继承，或继承人不明确；法律、法规规定的其他情形。经项目所在地社区居委会证明，被征收房屋产权人长期居住在市外的，房屋征收部门或其委托的征收实施单位告知其代理人或房屋代管人代为征求意见。在征收补偿方案确定的签约期限内，被征收房屋产权人不作答复，或无法告知产权人的，房屋征收部门可在公证机构办理证据保全后先行征收。房屋补偿费及有关资料由房屋征收部门办理提存公证。

　　对征收非住宅造成停产、停业的，应当如何补偿？

　　征收非住宅房屋造成停产、停业的，根据实际生产、经营状况，给予不超过货币补偿评估总金额5%的停产或停业补偿。

　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑能给予补偿吗？

　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　拆除未超过批准期限的临时建筑能给予补偿吗？

　　拆除未超过批准期限的临时建筑，征收部门按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。

　　对积极配合征收的被征收人有何奖励措施？

　　对在房屋征收补偿方案确定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成房屋移交搬迁的被征收人，房屋征收部门根据不同阶段进展情况给予签约和搬迁奖励。

　　被征收人在分户评估结果公示后15天（含）以内签订协议的，给予不超过补偿总额7%的签约奖励；在分户评估结果公示后第16天（含）以后、第30天（含）以内签订协议的，给予不超过补偿总额4%的签约奖励；在分户评估结果公示后第31天（含）以后、第40天（含）以内签订协议的，给予不超过补偿总额2%的签约奖励；分户评估结果公示后第41天（含）以后签订协议的，不再给予签约奖励。

　　被征收人签订协议并在前款规定的当期签约奖励时限到期后7日以内完成房屋移交搬迁的，给予180元/平方米的搬迁奖励，搬迁奖励金额不足10000元的按照10000元计算。被征收人签订协议并在当期签约奖励时限到期后第8天以后完成房屋移交搬迁的，根据具体时间情况下浮奖励标准直至取消奖励，具体规定在征收补偿方案中确定。计算面积时应按被征收房屋的合法建筑面积计算。

　　根据征收项目规模不同，奖励标准和奖励期限可在征收补偿方案中适当细化调整。

　　房屋征收评估的价值标准是什么？

　　房屋征收评估的价值标准是被征收房屋的房地产公开市场价值，房屋征收评估不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　房屋征收评估的方法有哪些？

　　征收评估的方法主要有：市场比较法、收益法、成本法等。

　　房屋征收估价应坚持什么原则？

　　房屋征收评估应坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得非法干预征收估价活动和估价结果。

　　什么样的房地产评估机构可以从事征收评估？

　　征收评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。市房屋征收部门每年向社会公布征收评估机构的名录，供被征收人选择。

　　征收评估机构是如何选定的？

　　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。纳入市或区年度征收计划的征收项目在暂停办理征收范围内有关手续的书面通知发布后，可以组织开展评估机构选择工作。被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。

　　房屋征收评估人员应当具备何种证件？

　　房屋征收评估人员应当经过有关征收法规、政策和征收评估业务的培训、考核，取得《征收评估上岗证》。房屋征收评估人员应当在征收现场向被征收人出示《征收评估上岗证》，做好评估咨询、解释工作；未出示《征收评估上岗证》的，被征收人有权拒绝配合评估。

　　被征收人拒绝入户的房屋如何评估？

　　因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘的，应当由两名（含）以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况，由评估机构根据征收调查公布数据进行评估并在评估报告中作出说明。

　　被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由两名（含）以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况，由评估机构根据实地查勘记录数据进行评估并在评估报告中作出说明。

　　被征收房屋未被允许入室实地查勘的，房屋征收价值评估结果中的被征收房屋室内装饰装修价值按照该项目其他被征收房屋室内装饰装修价值的算术平均值计算，有关情况应在评估报告中作出说明。在评估报告作出后被征收房屋可以实地查勘的，如据实评估金额小于评估报告金额的，以据实评估为准。

　　被征收人不积极配合评估活动是否承担相应责任？

　　被征收人有义务向评估机构如实提供征收评估所必需的资料，协助评估机构进行实地查勘。如果被征收人不按要求履行义务、不向评估机构如实提供有关资料，如房屋所有权证、土地使用证等，或者不协助评估机构进行实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

　　住宅房屋用于经营的如何评估？

　　房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。

　　1. 对沿街的“住改非”底层房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋，因城市规划建设造成道路增减的，由房屋征收部门定期调整公布），应当根据被征收人实际持续经营年限、持续纳税情况和执行城市规划管理要求等相关规定情况，参照营业用房进行评估。

　　被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为营业用房，依规定认定后，根据其持续年审合格的工商营业执照、完税凭证，对其实际用于经营的合法建筑面积参照营业用房进行评估后，按照以下规定给予补偿：

　　（1）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超过营业用房评估结果的70%补偿。

　　（2）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超过营业用房评估结果的50%补偿。

　　（3）2010年7月1日后“住改非”的，不得参照营业用房进行评估补偿。

　　2010年7月1日后被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时按照住宅评估，不给予停产停业损失补偿。

　　市、区工商、税务部门应当做好协助工作，根据征收部门申请，及时提供征收范围内营业房屋的营业年限和纳税情况证明。

　　2. 对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。

　　3.对沿街的“住改非”非底层房屋，增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。

　　4.利用厂房、办公用房等非住宅非营业用房通过改造成为经营性房屋，被征收人取得营业执照并依法经营、依法纳税的，可以参照“住改非”有关规定进行评估。