经过连环调控后，楼市热度终于被摁了下来。

　　降温：上半年最热楼市成交量下跌、二手房挂牌激增

　　就拿之前火爆的杭州楼市来说，上半年先后出现5次“万人摇”，7月调控后仅出现1次，还是在7月当月。8月后，俗称“鸡腿盘”的热点倒挂盘，中签率即从之前的不足1％上升到20％以上。

　　而根据浙江新闻报道显示，十一当天杭州全市新房成交仅11套，二手房零成交。2号二手房成交仅1套，新房挂零。

　　出现这样的现象，除了备案原因外，调控力度“给力”下杭州楼市这样的现象也值得借鉴、深思。

　　1、即便是上半年，杭州楼市也并非“供不应求”的局面。所谓的“万人摇”现象，集中在价格倒挂悬殊的少量楼盘上，但带来的结果却是其他楼盘跟着“量价齐飞”。这说明市场本身并不理性。

　　2、调控后，不少楼盘纷纷加快推盘节奏入市，导致市场供应量激增，整体库存再次推高，而购买端受调控一直大幅缩小。一增一减之下，市场供需局面快速质变。

　　3、二手房挂牌量连续三个月维持在13－14万套的高位，短期快速上升的“抛售”现象，一方面更加显示出市场的不理性，另一方面说明市场不缺房，抛售的目的之一是换取资金后“打新”。这恰恰再次证明了市场热度的极其不均匀。

　　4、而这股不理性背后，必然不可能每个人都是获益的，零和博弈的背后总有人“受伤”。

　　这何尝不是其他一些城市目前的现象。严格来讲，目前没有任何一座城市楼市是集体繁荣的，有高热度板块，必然存在低热度板块。低热度板块，可能就是“坑”，但问题关键是买房是否能辨识。

　　破产潮：1－9月300多家房企宣告破产

　　调控让市场趋于理性，也让一些原本“不理性”的房企趋于破产。

　　从人民法院公告网上可以看到，几乎每天都有1－2家房企破产、重组、清算的公告发出，1－9月已有300多家房企破产。

　　虽然其中可能是一些“马甲”公司，或者弃之不用的“子公司”，但一个企业存续的成本相对注销、破产清算而言低多了。

　　因此，真正由于资不抵债、资金断裂导致破产的应该不在少数。从近期的新闻中也可以看到，即便是长三角区域的南京、无锡、常州、合肥等地也有着不少房企宣告破产。

　　这还没考虑包括某些名企在内的可能或即将重组的房企在内。

　　促销潮：房企“促销”队伍愈加壮大

　　时间拨回上半年。即便是不能出门的2－3月份，也并未传出房企过多打折促销的新闻。眼下的楼市传统旺季“金九银十”，反而刮起了一股打折促销风。

　　先是某大自9月开始，连续一个月的全线7折促销。据其公告，9月单月销售业绩突破1千亿，成为有史以来第一个能够单月破千亿销售额的房企。没有足够折扣力度，这业绩恐怕无从得来。

　　另外，调控影响逐渐深入下，市场蛋糕不增反降，还有房企先发制人抢夺更多市场份额，其他房企自然不能无动于衷。于是乎，这个十一小长假期间，特价房、首付延期、免物业费、赠送车位家电、请排队托等层出不穷。

　　更有甚者，某创旗下某远郊大盘足足预留了3栋楼要求员工内部买房消化，还设定买房指标，与业绩、绩效、奖惩、晋升挂钩。

　　毫无疑问，不到非不得已，没有房企会这样做。楼市“价格战”距离全面打响不远了。

　　降价潮：省会城市豪宅片区率先降价，几近“腰斩”

　　前段时间，我曾写过某房地产商会召集省内各大房企举行闭门会议，号召房企价格抱团、不降价的文章。略带讽刺的是，会议才结束第二天，该地某项目房价从将近5万一平降到2.68万，几近“腰斩”。说好的抱团不降价，第二天就土崩瓦解。

　　至于原因，该地作为中部省会城市，16－17年时房价大幅上涨，伴随土地出让价格、出让数量也大幅上扬，导致市场库存激增，去化周期漫长。而房价快速蹿升之下，购买力并未同步跟上，需求端日益疲软。因此，该地房价事实上已连续阴跌三年。

　　这种情况下，即便彼此说好“攻守同盟”，但“同甘”可以，“共苦”太难。总有楼盘率先扛不住需要“自保”，不降价联盟不过口头文章罢了。

　　同样的故事，在其他一些城市也正在上演。比如前段时间因房价连续下跌，幅度过大而登上热搜的石家庄、天津等。

　　以上4点，降温、降价、促销、破产，足以看出调控的威力。接下来很长一段时间内，可能是买房人尤其是刚需群体最好的上车时机。

　　但同样，这可能是买房人最需要“担心”的时候。

　　1、降价、促销、破产，都意味着房子延期交付、烂尾的概率增加。

　　2、以前买房随便买，几乎不会买错。此后买错的概率大幅提升。弄不好，就得长期站岗、套牢。

　　因此，最后几点小建议，也可以认为是买房底线，尽量不要逾越。

　　1、中小城市（主城人口100万以下）离所谓新区远一点，尤其是偏离主城的新区；

　　2、以上这类城市一套改善自住足矣，多了统统优先处理；

　　3、尽量选择主城区，也就是道路、商业配套、教育配套、金融行政配套这些基础配套都有的区域，无论哪一线城市。

　　4、尽量选择住宅产品，商办类尤其是三四五线的商办项目，委实没有必要；

　　5、小房企的项目尽量别碰，尤其是小房企大项目、文旅产品、商办产品、酒店等。为了融资，有些小房企会做超出自己能力范围的事。

　　6、买房前尽量了解下房企实力与法律纠纷情况，可以看到房企的“真实口碑”。