日前，北京市通州区人民法院线上召开《新冠肺炎疫情期间物业服务企业法律风险防控白皮书》新闻发布会，梳理物业服务企业在疫情期间可行使的五项权利，以及可能面临的五大方面的法律风险点，并提出40条建议，提示各物业服务企业要合法合规地进行疫情防控，既要严防死守把好各社区防控关，也好保护好居民的基本权益，尽最大可能方便群众生活。

　　可以做五件事

　　为了疫情防控需要，物业公司可以做五件事。

　　一是小区实行封闭式管理，可以关闭部分小区出口。根据中国物业管理协会《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引(试行)》、北京市住建委《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》的规定，物业服务企业在疫情期间有权对所管理小区进行区域封闭管理，关闭无秩序维护员值守的出入大门、部分分散的小区出入口，为方便管理可以仅开一个出入口供出入。

　　二是对从疫情高发区归来人员重点跟进监测，发现体温异常、有重点疫区接触史等人员要及时向所在社区、区疾控等部门报告，积极配合做好疫情防控工作。加强发热和症状监测，追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记。

　　三是对小区出入人员体温检测。对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。

　　四是原则上禁止快递、外卖等人员进入住宅区，但物业服务企业应做好最大限度便民工作，设置特定区域存取快递，采取非接触方式交接，防止交叉感染。

　　五是物业有权关闭小区会所及儿童区域、老年人活动站等特定场所。

　　五种行为被禁止

　　物业公司在履行防疫职能时也要注意，有五种行为是做不得的。第一是物业公司不得擅自披露被隔离人员的信息，对获取的被隔离人员的信息亦负有保密义务，不得对外披露该部分人员的姓名、房号、身份证号码等信息。第二是根据《传染病防治法》的相关规定，不得对确诊人员采取封户封门的隔离手段。第三是无权自行决定完全封闭小区。第四是如租户体温正常，物业服务企业没有权利拒绝其进入小区。如租户体温超过规定温度，物业企业须劝导其就近就医，可以暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。第五是不得直接对人身采用强制手段，根据《突发事件应对法》《传染病防治法》相关规定，物业企业在小区管理中如遇隐瞒情况、拒绝隔离治疗、不服从防疫管理等人员，可以对其规劝引导，明确告知其需要承担的法律后果，固定相关证据并及时报警。

　　合同履行区分轻重缓急

　　疫情防控期间，物业服务企业涉及履行的合同有两种，分别为物业服务合同和专项委托服务合同，如何合法合规履行合同应视具体实际情况进行区分。

　　物业服务合同履行的风险点主要有以下几点：一是物业服务企业应承担公共设施、公共区域特殊时期的消杀义务;二是可以暂停履行部分合同义务，暂停部分物业服务如班车、楼巴、摆渡车及关闭小区会所等人员聚集性场所;三是业主不能以疫情为由拒缴或要求减免物业费;四是关于疫情期间业主迟延履行交纳物业费是否需要交纳违约金应视情况而定。

　　专项委托服务合同的履行关键在于分清“轻重缓急”，对于非紧急事项的委托合同可以不可抗力为由要求延期履行，但是事关疫情防护和群众生活的紧急事项专项服务合同要及时履行。而对于具有特定目的合同因疫情致使合同目的无法实现的，可以协商无责解除合同，双方协商合理分担损失。