过去数十年的发展，中国各城市之间的地域边界被打破，户籍制度限制逐渐放开，城镇化进入高阶阶段，人口跨区域、多元化的流动频率增强，房地产市场发展格局也随之变迁，且城市间分化现象愈加明显。

　　那么，人口变局之下各城市房地产市场购房需求潜力如何?近日，贝壳研究院对城市置业动力指数进行了大数据调查，力图横向对比各城市发展差异特征。研究发现，一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数排名居于榜首，长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群置业动力整体较高;榜单前50城呈现四种特质，“绩优型”城市如北上广深等兼具人口潜在置业需求与城市发展潜力双重优势;高性价比城市如成都、武汉等，是年轻人定居的优选。

　　深圳置业动力指数居榜首

　　珠海、宁波等强势突围

　　衡量城市置业动力高低，需要同时考虑当下人口基数代表的潜在置业需求，以及基于城市发展潜力而吸引的未来增量人口住房需求，因此选取常住人口、小学生人数、经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等维度的细分指标，构建出城市置业动力排行榜。

　　分城市看，一线及新一线城市置业动力指数排名靠前。一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。

　　值得注意的是，二三线城市中珠海、宁波等强势突围，置业需求动力表现较优，跻身于TOP30行列。

　　珠海置业动力指数排名第 15位，原因在于，地处一体化程度比较高的大湾区，叠加政策利好影响，珠海经济和社会环境发展优势显现，对外来人口的吸引力较强。数据显示，近5年来珠海常住人口和在校小学生规模增速分别达 24%和22%，人口的快速增长带来潜在住房需求的显著增加。

　　与珠海较为类似，宁波适时出台的人才引进政策成效显著，近3年来常住人口增量53.7万人，全国排名第七，同时位于民营经济发达的浙江地带，且受上海、杭州等核心城市的辐射影响，城市发展潜力较大。

　　城市群对垒

　　集聚与分化并存

　　城市群是中国区域经济增长的重要引擎，也是潜在置业人群的主要集聚地。数据显示，置业需求动力较大的城市主要集中在长三角、大湾区、京津冀、成渝四大城市群，TOP30城市中占据17个。

　　但城市群内部各城市置业动力分化程度不同，这也折射出当下各个城市群发展格局的差异。

　　长三角和大湾区一体化程度高，呈现出“强核心+多极点”特征。长三角城市群中有7城置业动力指数排名TOP30，核心城市上海购房潜在需求规模大，极点城市杭州、南京、苏州、无锡、合肥、宁波购房需求也表现不凡。大湾区内深圳和广州置业需求动力排名前三，东莞、珠海、佛山等极点城市均跻身TOP30行列。

　　京津冀、成渝、长江中游城市群呈现“双核”发展格局。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重庆、长江中游城市群中的武汉和长沙，置业需求动力在所处城市群中较为突出，但城市群内部协同发展能力较弱，周边城市购房置业动力相对不足。

　　中原、关中平原等城市群以“单核强省会”发展模式为主导，其中郑州和西安两个省会城市优势显著，置业动力指数进入TOP15行列。

　　人口潜在置业需求

　　重庆、深圳、东莞居前三

　　如果从人口潜在需求指数和城市发展潜力指数两个分榜单看，一些城市表现较为亮眼。

　　重庆、深圳和东莞人口潜在需求指数排名居前三;城市发展潜力方面，一线城市的北京和广州、新一线城市的南京和杭州城市发展潜力占优。

　　进一步将人口潜在需求指数与城市发展潜力指数做二维交叉，对综合榜单TOP50城市进行归类，得到绩优型、潜力型、短板型、弱势型四种不同特质的城市。“绩优型”城市具有人口潜在置业需求和城市发展潜力双重优势，包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉等12个城市。“潜力型”城市包括南京、珠海、厦门、合肥等城市。这些城市虽然当下的人口潜在置业需求动力相对较弱，但在经济增长、产业发展、资源配套、创新能力等方面的综合实力高于整体平均水平。“短板型”城市常住人口规模保持较高的水平，能够支撑其短期的楼市购房需求，但在城市综合发展实力方面有点“偏科”，对未来潜在人口流入的吸引力相对较弱，例如淮南、南阳、保定等。“弱势型”城市在人口潜在置业需求和城市发展潜力方面均处于相对劣势地位，TOP50城中占据17个，主要以三四线城市为主，典型城市如沈阳和哈尔滨。

　　考量城市实力与居住负担

　　成都、武汉等6城是优选

　　“良禽择木，人才择城”。自2017年人才争夺的号角吹响以来，各城市以落户、补贴、住房福利等为筹码，相继出台各种优惠措施以招揽人才。值得一问：哪些城市性价比最高?当代年轻人应该选择哪个城市安顿自己?

　　定居一座城，城市的综合发展实力和住房负担是最值得考虑的因素。贝壳研究院以置业动力指数来衡量城市的整体发展实力，以月供收入比来评估城市的住房负担，通过交叉分析以对比50城的居住性价比。

　　北上广深、厦门、杭州等城市位列双高区间，虽然这些城市整体综合实力较强，潜在购房需求旺盛，但较高的住房负担也让不少年轻人望尘莫及。以深圳为例，置业需求动力指数排名榜首，居住负担亦居样本城市首位，房贷月均还款金额占到家庭平均月收入的八成以上。

　　高性价比城市包括成都、武汉、重庆、长沙、苏州、济南等6城。这些城市综合发展实力较强，置业动力指数均在TOP20行列，购房压力相对较小，月供占收入比值均在40%以下，尤其是长沙，月还贷金额仅占到家庭平均月收入的24%左右。

　　整体来看，对于无力背负过重房贷、且对城市综合发展实力有追求的年轻人来说，成都、重庆、武汉等6个城市是优选。 (楼兰)