今年的中央经济工作会议在涉及房地产方面除了重申房住不炒外，更多笔墨体现在“破解大城市住房突出问题”上。实际上，房价过高或者上涨过快、租赁市场发展不足等问题，在大城市均有所体现，今年以来，包括深圳、上海等大城市抢房、摇号等现象更是屡见不鲜。

　　重申房住不炒定位

　　据新华社消息，中央经济工作会议关于明年重点任务中的第七条是，解决好大城市住房突出问题。其中指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“房住不炒第一次被提出，是在2016年的中央经济工作会议。此后3年的中央经济工作会议，房住不炒从未缺席。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为，今年中央经济工作会议的一大亮点是，提出解决好大城市住房突出问题。2020年在货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以此次会议将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

　　许小乐对记者表示，总结2020年下半年以来多地房地产调控政策可以看出，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策，力求平抑房地产市场波动。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年的中央经济工作会议特别提到解决大城市住房问题，预计后续大城市房地产政策会有三个重要变化：一是短期打击各种炒房现象，诸如之前深圳的“代持炒房”;二是土地供应继续发力，将增加住宅用地供应;三是继续发展租赁市场，多渠道解决住房问题。

　　“此次继续贯彻了过去几年中央房地产调控的整体思路，保持了调控政策的连续性和稳定性。”中原地产首席分析师张大伟表示，中央经济工作会议连续三年明确房住不炒，代表了未来楼市政策将继续打击投机行为，保护真实居住需求。而因地制宜、多策并举的提法，在张大伟看来，避免了调控政策一刀切，未来各地房地产调控依然将以地方为主导。

　　重点强调租赁市场

　　“今年中央经济工作会议的另一个重点是关于租赁市场的。”接受记者采访的多位业内专家一致表示。

　　中央经济工作会议提到：“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

　　实际上，自2013年以来，中央经济工作会议曾多次提及发展租赁住房。2013年，中央经济工作会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”;2015年至2017年分别提出“发展住房租赁市场”“加快住房租赁市场立法”“发展住房租赁市场特别是长期租赁”;2019年提出“大力发展租赁住房”。

　　在许小乐看来，2021年预计会加快租赁市场赋权细则落地，这有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。许小乐分析认为，“租购不同权”是影响租赁市场发展的重要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以房屋所有权为原则，这也就意味着租房获得社会福利的优先级较低，租购歧视现象影响城市租赁市场的发展。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，对于长租公寓的管理应该是明年的重中之重。这两年长租公寓出现了一些不健康和不理性的市场行为，市场本身对于租客和实际的房东也形成了极大的经济方面的压力，因此，长租公寓的稳定健康运营是非常重要的。预计未来对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管。同时，对于租金水平进行调控，能防止租金过快上涨，影响居民的可支付能力。

　　推进城镇老旧小区改造

　　“房地产开发无外乎新区开发和老城改造，城市更新与老旧小区改造是房地产开发的一个重要领域，通过改造，住房品质会得到提升，周边环境也会变得越来越好。”首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示。

　　在“坚持扩大内需这个战略基点”部分，中央经济工作会议还提出要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。城镇老旧小区改造，补齐居住社区的设施、服务短板，能够极大改善居民的居住条件。

　　根据住建部数据，2019年以来，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户。2020年被看作是城镇老旧小区改造政策的元年，2020年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个。1-11月，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。

　　“城镇老旧小区改造是一个重大的民生工程，也是扩大内需的重要抓手。”国家行政学院教授王健表示，我国大部分城镇老旧小区市政配套设施老化、公共服务缺项等问题突出。改造后，不仅可以有效改善百姓生活品质，还能带动房地产全产业链增长，增加有效消费需求，促进经济增长和就业。