今年已经过半，上半年房地产市场在多重政策利好与调整中展现出复杂多变的态势。总体来看，房地产市场在政策引导下出现结构性回暖迹象，但整体下行压力依然较大，仍处于调整周期。

　　政策宽松市场逐步复苏

　　对于房地产市场的走势而言，政策仍是很重要的影响因素。今年以来，房地产市场政策主基调延续宽松，中央层面继续围绕“三大工程”（保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造）建设稳步推进，并进一步松绑限购、限售等限制性措施，提高公积金贷款额度、降低房贷利率和交易税费等，均为市场提供了有效支撑。

　　上半年，房地产市场在政策宽松的主基调下，经历了从疲弱到逐步回暖的过程。4月30日，中央提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日，“一揽子”房地产政策落地，着力“稳市场”“去库存”；6月7日，国务院常务会议再次强调“对于存量房产、土地的消化，盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，进一步明确政策方向。随着多项政策落地，部分核心城市二手房成交率先好转，出现结构性回暖，市场信心有所恢复。

　　中指研究院常务副院长黄瑜对《中国消费者报》记者表示，当前北京、上海的楼市限购政策仍较为严格，北京在购房时降低社保年限、优化非住宅限购政策等方面均具备优化空间。供给端政策或将配合去库存，优化存量土地规划条件，控制增量规模，为“好房子”建设提供支持。

　　二手房市场表现好于新房

　　中指研究院数据显示，上半年，全国批准商品房上市面积同比下降约40%，整体供应处在低位，6月供应量环比小幅回升，但同比降幅受高基数影响而扩大。新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1月至5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月二手房周均成交套数同比增长约20%，市场表现明显优于新房。

　　在房价走势方面，新房市场受改善型楼盘入市带动的影响，1月至5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，5月百城新建住宅均价为16396元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较4月收窄0.02个百分点。

　　值得一提的是，现房销售表现好于期房。1月至5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，1月至5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年提升8.1个百分点。户型方面，改善型住房需求成为市场主流，高端改善性产品成交明显好于普通住宅。这表明，在居民收入预期未明显改善的背景下，购房者更倾向于选择品质更高、居住体验更佳的住房产品。

　　中指研究院分析师孟新增对记者分析表示，“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房，比如上海、广东深圳、浙江杭州在政策优化后，市场情绪明显提升，二手房成交规模保持高位。其中，上海6月二手房多日网签超千套，创近年来新高；北京6月26日出台贷款新政后，市场情绪也有所回升。

　　下半年预计仍处于筑底阶段

　　土地市场方面，由于新房销售表现尚未好转，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时4月，自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，各地政府推地节奏放缓，全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成。

　　据统计，上半年，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105万平方米，同比下降35.4%；土地出让金收入4993亿元，同比下降40.6%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较2023年同期下降2.5个百分点。各地土拍规则继续优化，比如上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京则上调了部分地块溢价率上限。

　　孟新增认为，土拍热度方面，第一季度核心城市表现尚可，第二季度土拍热度下滑明显，仅上海、杭州、四川成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价，土拍分化加剧。22城中央国企仍是拿地主力，部分城市地方国资占比较高，民企占比约两成。

　　展望下半年，在政策托底和高基数效应减弱的影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。

　　中指研究院常务副院长黄瑜表示，整体来看，下半年一线城市在政策优化的带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄，预计全年新建商品房销售规模将在10亿平方米以下。短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位。随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。