近日，市场有消息称监管部门正在考虑降低存量住房贷款利率，引发广泛关注。而一些金融机构在回应这一问题时却表示，暂未收到相关通知。

　　据了解，虽然LPR（贷款市场报价利率）经过多轮调降，目前存量房贷利率整体上仍然超过4%，而最新发放的房贷利率则低至3%左右。因此银行方面在净息差收窄的情况下，下调存量房贷利率的动力不足。

　　那么，此时为何会传出存量房贷利率调整的消息？这一次存量房贷用户和银行的博弈能否成功？存量房贷利率调整又将以什么样的形式开展？记者进行了一番调查采访。

　　存量房贷降息呼声再起

　　8月30日午间，有媒体报道称，中国人民银行正考虑进一步下调存量房贷利率，以降低居民债务负担、提振消费。对此，央行方面未予回应。9月4日，市场又有传言称，金融监管机构提议在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右。

　　“太棒了！”连续两则消息让北京市民王先生看到了存量房贷降息的希望。他告诉《中国消费者报》记者，2018年他将贷款买的小房子换成了大三居，房贷利率在基准利率上加了110个基点，目前房贷利率在5%以上。

　　今年5月17日，央行宣布取消房地产贷款利率下限，存量与新增房贷利差再次扩大。以北京为例，截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135个基点。

　　“我的房贷利差都快赶上一年期存款利率了！希望快点降！”上海的吴先生说，同样金额的房贷，他的月供要比新增房贷用户多还1000多元，一想到这就觉得特别郁闷。

　　在社交平台上，很多存量房贷用户称自己为“大冤种”。他们不仅一直在社交平台上呼吁调整存量房贷，还给监管部门提出相关建议。今年5月19日，有网友在人民网留言板给央行留言称：“首套房利率已大幅下调，存量房贷利率目前大约在4.1到4.3（上次集中下调后）。建议及时跟进降低存量房贷利率，坚持以人民为中心的发展思想，让利于民，释放购买力，提高消费水平。”

　　“去年存量房贷利率下调主要针对首套房，而存量二套房贷利率并没有被包含在里面。从公平公正的角度，存量二套房贷利率也应调降。”招联金融首席研究员董希淼说。

　　下调利率或是双赢之举

　　9月2日，招商银行行长王良在该行2024年中期业绩交流会上回应“监管可能允许存量房贷转按揭或者重新协商存量按揭贷款利率”传言时表示，目前招行没有收到监管部门针对个人存量房贷转按揭的相关意见，相关监管部门也并未就此征求过商业银行的意见。

　　银行业内人士表示，此前一轮房贷利率政策的调整，已经给银行的净息差带来压力。当前商业银行业净息差已经处于历史低位，进一步降低存量房贷利率将会加重这一趋势。而银行好不容易维持的净息差环比稳定或将被再度打破。

　　银行要坚持稳住净息差，存量房贷用户则纷纷选择提前还贷来消弥已经存在的巨大的贷款利差。

　　王先生告诉记者，这两年赚的钱他都攒着提前还贷了，如果不降利率，他还会想办法提前还贷。

　　除了攒钱提前还贷，有些人还在房产中介的游说下，试图用经营贷置换房贷。近期，《中国消费者报》记者就频频接到贷款中介的电话，对方开门见山地表示，可以帮忙置换房贷，贷款利率可以做到2.85%，他们已经帮很多客户这么操作了。

　　受提前还贷、房贷置换等因素影响，银行房贷规模整体出现下降。人民银行8月30日发布的2024年二季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。银行业近期发布的2024年半年报也印证了这一点。据统计，六大国有银行个人房贷余额较去年末合计减少了3119亿元。

　　值得注意的是，个人房贷业务的不良率却出现上升。数据显示，青岛农商银行、兰州银行、郑州银行、重庆银行和重庆农商银行5家银行的个人住房贷款不良率超过1%，分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%和1.05%。

　　在上海新金融研究院副院长刘晓春看来，存量房贷的问题不只在于利率较高，也在于宏观环境下购房人还款能力有所下降，导致不良率上升，这无疑增加了银行的经营风险。

　　实际上，即使不调整存量贷款利率，居民可能仍在通过提前还贷，或者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。中金银行团队认为，息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。

　　业内专家认为，下调存量房贷利率顺应民意，可以节省贷款人的利息支出，有利于促进消费。对银行来说，虽然短期利润有影响，但是可以保持房贷余额，维持房贷业务的长期质量。因此，监管部门的提议存在一定的可能性。

　　部分城市房贷可“商转公”

　　虽然监管部门降低存量房贷利率的消息还未落地，但记者调查发现，部分城市已通过“商转公”转按揭业务实现了“降息”。

　　8月23日，长春市住房公积金管理中心发布通知，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务。8月12日，安徽省宣城市发布通知称，恢复住房公积金“商转公”贷款业务。

　　所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。烟台、郑州等地还发力升级“商转公”业务模式，推出“顺位抵押”模式。符合条件的申请人经原商业贷款银行同意，可通过办理不动产“顺位抵押”登记手续，实现用住房公积金贷款资金直接结清原商贷。在这一过程中，无需自筹资金提前全额偿还原商贷。

　　不过，“商转公”目前仍有许多限制性门槛。记者梳理发现，在目前多个开通“商转公”业务的城市中，要求“商转公”房屋需要取得不动产权证书，贷款置换对象限于纯商业贷款。此外，一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积有明确要求。

　　那么，如果存量房贷调整落地，未来如何操作可实现房贷用户和银行利益的平衡？

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前各地存量房贷利率执行情况不一。如果下调存量房贷利率，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大的市场竞争，对预期的稳定将形成扰动，不太可能被采用。

　　董希淼则认为，在存量房贷利率调整之外，其他的配套措施也应一并跟进，其中并不排除“转按揭”等方式。同时，各地应因地制宜调整房屋套数的认定标准，亦可降低房贷利率。